国家有规定，小产权房不可以上市买卖，小产权房和大产权房到底有哪些不同？该怎么样界定呢？
1、小产权房
1.小产权房的房地产证由乡镇政府颁发，职工并没实质的产权。
2.小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这种房地产只能由这个乡的村民购买居住。
3.职工想要出售小产权房的话，需要在购买五年之后才可以进行。
4.购买小产权房之后，若要再出售，需要补交土地出让金，不然便不可以够上市买卖。
2、大产权房
1.大产权房的房地产证由国家颁发，被国家认同和同意。
2.大产权房的用地是由国家划拨或者出售的，销售对象可以是其他人。
3.职工可以自由供应或出售大产权房，没时间上的限制。
4.购买大产权房之后，购买者可以自由进行用、供应或出售，不需要补缴任何成本。
3、小产权房不可以买
1.小产权房缺“五证”，没完整的产权，不可以办房地产证，也不受法律保护。
2.有的小产权房与国家规划冲突，拆迁时，不会得到政府的拆迁补偿。
3.小产权房建导致本低，售后管理差，购房者的生活水平难保证。
4.小产权房没产权证，不可以抵押或者上市转卖。
5.小产权房不可以在房管部门备案，所以不可以获得抵押他项权利，不可以进行抵押贷款。
4、大产权房风险
大产权房存在缩水风险，购房者也应尽快预防。大家了解，大产权房也有70年的土地用年限。而土地用年限是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长，因此购房者到手的产权一般会缩水几年.
一般70年产权的房屋实质用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房屋用年限更短。因此，购房者在购买房之前，必须要咨询项目的拿地时间，而不止是交房时间。
